Пятница, 24.11.2017, 14:00

АН Лазурный Берег Крыма

Главная » 2012 » Март » 2 » Продаж квартири - складний процес, для якого необхідні знання та досвід.
04:24
Продаж квартири - складний процес, для якого необхідні знання та досвід.

Продаж квартири - складний процес, для якого необхідні знання та досвід. Щоб не повторювати чужих помилок, варто заздалегідь дізнатися про найбільш поширених помилках продавців.

Міф № 1: Найголовніше - знайти хорошого агента
«Часто продавці вибирають агента за принципом знайомства -« зведений брат племінниці третьої дружини шурина », - розповідає заступник директора ЗАТ« Агентство «Бекар» Тетяна Чуприна -. При цьому продавці забувають звернути увагу на те, в якому агентстві працює обраний рієлтор. В цьому і полягає основна помилка.
Саме до вибору агентства варто підійти найбільш ретельно. Потрібно з'ясувати, скільки років фірма працює на ринку, чи є членом професійної організації, який комплекс послуг надає. Важливо також дізнатися про репутацію агентства, запитати про нагороди і сертифікати та ін ».
Ретельно вибравши агентство, продавець вже забезпечує собі гарне обслуговування: серйозне агентство не стане тримати у своєму штаті непрофесійних співробітників. У великих агентствах існує система наставництва: більш досвідчені співробітники курирують новачків і несуть повну відповідальність за їх діяльність. В таких умовах особистий досвід агента стає не настільки важливим.

Міф № 2: Квартиру можна оцінити по телефону
Багато продавців припускають, що для оцінки вартості квартири досить описати її грамотному ріелтору. Якщо фахівець не може з ходу назвати точну ціну - він нічого не розуміє в ринку нерухомості. Деякі вважають, що, зателефонувавши кілька агентств нерухомості, можна вирахувати середнє арифметичне, яке і буде справжньою ціною квартири. Звичайно, визначити порядок вартості квартири можна і по заочному опису. Однак навіть в одному будинку однакові за площею квартири можуть коштувати по-різному. Ціна «експрес-оцінки» може відрізнятися від остаточної навіть не на сотні, а на тисячі доларів. Назвати точну ціну нерухомості фахівець може тільки після ретельного огляду.

Міф № 3: Потрібно звертатися відразу в кілька агентств
Серйозні агентства нерухомості працюють з продавцями квартир тільки за договором. Однак цей договір передбачає ексклюзивні відносини - тобто зобов'язує продавця протягом певного терміну не звертатися в інші агентства. Ця умова насторожує багатьох продавців: вони помилково вважають, що укладення ексклюзивного договору істотно знижує їхні шанси швидко продати квартиру.
Здавалося б, якщо продажем квартири буде займатися не один, а десять ріелторів з десяти агентств, продаж відбудеться швидше і вигідніше. Однак, враховуючи, що сьогодні всі ріелтори працюють з відкритими базами і каталогами, продавець не виграє від своєї хитрості. У кращому випадку, його квартира з'явиться в декількох безкоштовних каталогах (причому одночасно). Користі від такої «реклами» буде небагато.
На думку Тетяни Чуприною, грамотну рекламну кампанію свого об'єкта продавець може отримати тільки при укладенні договору. В цьому випадку, агентство, впевнене в тому, що його витрати окупляться, повністю оплачує рекламну кампанію об'єкту в провідних виданнях з нерухомості. При «екслюзіве» агентство ретельно стежить за тим, щоб об'єкт рекламувався грамотно і максимально ефективно. Зрозуміло, масштабна реклама не може не позначитися на швидкості продажу об'єкта.
Після укладення договору ріелтор зобов'язаний «звітувати» про виконану роботу і перед клієнтом, і перед керівництвом агентства. Це стимулює агента на більш швидку і якісну роботу. Таким чином, уклавши ексклюзивний договір, клієнт отримує можливість контролювати свого агента.

Міф № 4: Перевірка історії квартири продавцю не потрібна
Перевірка історії квартири передбачає експертизу виникнення і переходу прав власності на об'єкт нерухомості професійними юристами. Основне завдання перевірки - виявлення факторів, які можуть згодом призвести до опротестуванню угоди в судовому порядку. На перший погляд, у цій послузі зацікавлений тільки покупець квартири.
Однак на ділі така перевірка необхідна і продавцю. Перевірка історії позитивно позначається на ціні квартири і швидкості її продажу: покупець робить вибір на користь перевірених об'єктів і готовий платити за них дорожче.

Міф № 5: Існує єдиний список документів, необхідних для продажу квартири
Кожна угода має свої особливості, які впливають на склад необхідного пакета документів. Тут грає роль багато факторів: кількість і вік власників, наявність серед власників неповнолітніх, інвалідів, форма власності, тип будинку, зроблені перепланування і т.д. При зборі документів важливе знання багатьох практичних деталей: графік роботи ПІБов, паспортних столів, наявність особистих зв'язків і т.д. Саме тому продавцям не рекомендується самостійно збирати документи: це загрожує втратою часу і витраченими нервами.

Міф № 6: Чим більше людей переглянули об'єкт, тим краще працює агент
Як правило, велика кількість переглядів відбувається в тих випадках, коли продавець намагається діяти самостійно або наймає недосвідченого агента.
Дивлячись, як їх квартира перетворюється на прохідний двір, продавці радіють: чим більше відвідувачів, тим вигідніше буде продаж. Проте слід пам'ятати про те, що не всі відвідувачі є потенційними покупцями. Можливо, вони неправильно зрозуміли дані, зазначені в рекламі, можливо, сподіваються значно змінити умови на свою користь, а можливо, просто запитують. Існує навіть така категорія відвідувачів - «вічні переглядачі», які шукають для себе супервигідних варіантів, що не існують в природі. Фахівці «Бекар» впевнені, що досвідчений рієлтор відмітає «просто цікавляться» і не готових до покупки даної нерухомості людей ще на стадії телефонної розмови. При цьому в квартиру продавця приходять лише кілька покупців, один з яких у підсумку укладає угоду про покупку житла з продавцем.

Міф № 7: Головне завдання агента - знайти покупця
Одне з найпоширеніших помилок, що призводить до сумних наслідків. Знайти покупця - завдання нескладне. Однак саме з цього моменту починається найвідповідальніша для агента і найважливіша для продавця частину роботи. Адже завдання ріелтора забезпечити своєму клієнту максимально вигідні цінові умови - для цього потрібен досвід ведення переговорів. Після досягнення домовленостей необхідно нотаріально оформити угоду і зареєструвати права власності. І найголовніше - рієлтор повинен забезпечити продавцю надійні та безпечні розрахунки.
Часто оману про те, що, знайшовши покупця, агент виконав свою основну функцію, призводить продавця до спокусі обдурити рієлтора .. Продавець міркує так: покупець знайдений, ми з ним напевно домовимося, а посередник нам більше не потрібен. Тим більше що варіант «особистих переговорів» іноді пропонують самі покупці. Проте продавцеві слід задуматися: якщо покупець готовий обдурити агента, де гарантія, що при розрахунках він не обдурить самого продавця? Для продавця найголовніше - отримати належні йому гроші - саме в цьому йому необхідна допомога рієлтора.

Міф № 8: Право власності оформляє нотаріус
За словами Тетяни Чуприною, часто після нотаріального оформлення угоди продавець щиро впевнений, що продаж вже відбулася і тепер він може без зволікань отримати гроші за свою житлоплощу. Однак це не так. Нотаріус лише засвідчує угоду: перевіряє особистість і дієздатність громадян, права власності на об'єкт, фіксує умови угоди. Однак навіть після нотаріального оформлення угода може зірватися. Передача прав власності відбувається в «Росреєстрації», причому з різних причин у реєстрації прав може бути відмовлено. Саме тому до нотаріального оформлення угоди відбувається лише закладка грошей в клітинку. Отримати належні йому гроші продавець може лише після отримання документів з Росреєстрації.

Міф № 9: Терміни реєстрації завжди однакові
Офіційно термін реєстрації прав на нерухомість сьогодні становлять 10 днів. Однак непродумана система роботи «Росреєстрації» призводить до того, що громадяни просто не можуть здати і отримати свої документи: доводиться відстоювати нескінченні черги. В середньому процес реєстрації прав власності сьогодні займає до трьох місяців (з урахуванням стояння в чергах).
Введення єдиного всеросійського органу реєстрації прав на нерухоме майно (з січня 2005 року) призвело до руйнування налагодженої системи роботи колишнього ГБР з агентствами нерухомості. З початку року агентам доводилося реєструвати права власності для своїх клієнтів в загальному порядку. Природно, це не сприяло скороченню черг.
Проте в серпні агентствам вдалося досягти домовленостей з «Росреєстрації». Відкрито спеціальне відділення «Росреєстрації», в якому обслуговуються тільки юридичні особи. Завдяки цьому реєстрація угод через агентство нерухомості проходить сьогодні в кілька разів швидше. Звичайно, колишні терміни реєстрації за 3 та 5 днів поки недосяжні навіть для агентств, проте, ріелтори сподіваються, що це питання часу.

Міф № 10: Продавець може забрати гроші з осередку банку самостійно
Як вже було сказано, покупець квартири кладе гроші в клітинку банку до нотаріального оформлення договору. Після реєстрації прав власності продавець може забрати їх. Однак складність полягає в тому, гроші з осередку можна вилучити тільки в присутності обох сторін (продавця і покупця). До реєстрації угоди це гарантує безпеку покупця: продавець не може самостійно забрати гроші, поки не отримані документи з «Росреєстрації». Але після реєстрації прав можуть виникнути складності - адже покупець отримав все, що йому треба, і більше не пов'язаний з продавцем. Він може поїхати у відпустку, змінити місце проживання, не відповідати на телефонні дзвінки і т.д. Іноді покупці навіть йдуть на свідоме шахрайство, шантажуючи колишнього господаря квартири - він погоджується прийти в банк за грошима тільки за умови виплати йому певної суми.
Саме тому при розрахунках особливо необхідний ріелтор з надійного агентства - він не дозволить сторонам маніпулювати один одним. При оренді осередку агентство стає третьою стороною, яка контролює виконання умов угоди і визначає, хто має право відкрити комірку.
Просмотров: 2424 | Гостиницы в Ровно не готовы к Евро 2012 | Рейтинг: 2.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Друзья сайта
Предложения:
Дома, Коттеджи, Дачи [139]
Земельные участки [86]
Коммерческая недвижимость [30]
1-комнатные квартиры [52]
2-комнатные квартиры [42]
3-комнатные квартиры и более [48]
Болгария [51]
Другие объекты [4]
Предложения:
Продам дом в горном Крыму. Бахчисарайский район.
с. Танковое продается 3-х ком. квартира
Прожам 3х комнатную!

Наш опрос
Квартира в кредит это?
Всего ответов: 1
Риэлторские новости
Архив записей
Поиск