Вторник, 24.10.2017, 03:24

АН Лазурный Берег Крыма

Главная » 2012 » Март » 5 » Якщо вашу угоду визнали недійсною
04:31
Якщо вашу угоду визнали недійсною

Одна з найголовніших «страшилок» нашого ринку нерухомості - визнання угоди купівлі-продажу квартири недійсним. «Власник» не раз писав про те, що убезпечити себе на всі 100% важко. Варто розібратися, що відбувається з власником і квартирою, якщо цей сценарій реалізується в житті.

Загальні правила

Уявіть, що ви купили квартиру. Залишилися позаду оформлення необхідних паперів, розрахунки з продавцем, тепер у вас на руках свідоцтво про державну реєстрацію права власності. Ви готуєтеся до новосілля, попутно обживаючи нову житлоплощу. Але тут на порозі виникає якась загадкова особистість, яка виявляється справжнім власником квартири. Через якийсь час з'ясовується, що квартиру ви придбали у людини, яка не має до нерухомого майна ніякого відношення. Ви стали жертвою квартирного шахрайства. Як будуть розвиватися події далі?
Як свідчить закон, справжній власник квартири має право витребувати квартиру з чужого незаконного володіння. І якщо він доб'ється цього, то в кращому випадку ви залишитеся без квартири, а в гіршому - ще й без грошей.
За Цивільним кодексом РФ, якщо угода з нерухомим майном визнана недійсною, то вона не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з його недійсністю, і така угода недійсна з моменту її вчинення.
Законом передбачено також, що при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою. Якщо ж повернути отримане в натурі неможливо, то необхідно відшкодувати його грошову вартість, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Але в описаному вище випадку можливість повернення квартири буде залежати від низки умов. Наприклад, суд буде з'ясовувати, сумлінним чи несумлінним був набувач.

Що таке сумлінність

Як випливає з Цивільного кодексу РФ, якщо майно (квартира) плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, то така особа буде сумлінним набувачем. Залишається тільки довести, що покупець, здійснюючи операцію купівлі-продажу, не знав і не міг знати про те, що продавець не має права її продавати, і був повністю впевнений, що квартира надійшла до нього у власність на законних підставах.
У разі якщо в суді з'ясується, що покупець знав про те, що продавець не має права на продаж цього майна, то його визнають недобросовісним набувачем, тобто особою, у якого в будь-якому випадку можна витребувати квартиру назад.
Ще один нюанс: при угодах, коли квартира або будинок були подаровані чоловіком, який не мав права їх відчужувати, то власник має право витребувати майно в усіх випадках.

У яких випадках можна забрати квартиру у чесного покупця

Якщо покупець визнаний добросовісним набувачем, то справжній власник квартири має право витребувати це майно лише у випадку, коли «майно загублене власником або особою, якій майно було передано власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їх волі ».
У всіх цих випадках буде діяти правило про двосторонньої реституції. Тобто кожна сторона зобов'язана повернути іншій стороні все отримане за угодою (покупцеві - гроші, продавцеві - квартиру).
Якщо ж ваш випадок не підпадає під вищеописані, то відібрати квартиру у добросовісного набувача неможливо.
На що можна розраховувати чесному покупцеві?
Якщо все ж судова справа закінчилася результатом не на користь сумлінного набувача і квартира повертається до попереднього власника, то покупцеві варто пам'ятати, що він за законом має право на відшкодування своїх витрат і може залишити за собою зроблені ним поліпшення нерухомого майна (у разі якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження об'єкта) або вимагати відшкодування понесених витрат на поліпшення (наприклад, вартість ремонту). При цьому величина такого відшкодування не повинна перевищувати вартість самої квартири або будинку.

Компенсація від скарбниці

Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не так давно доповнено статтею 31.1, згідно з якою власник житлового приміщення, який не отримує свою нерухомість від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого витребувана житлове приміщення, мають право на разову компенсацію за рахунок федеральної скарбниці.
Компенсація виплачується у разі, якщо з незалежних від власника або добросовісного набувача причин стягнення за виконавчим документом суду не проводилося протягом одного року з початку терміну для пред'явлення цього документа до виконання. Іншими словами, якщо власник майна подав позовну заяву про витребування свого майна у набувача і суд виніс рішення на його користь, але таке рішення не виконується, то власник має право розраховувати на компенсацію. Те ж саме стосується і добросовісного набувача. Розмір компенсації визначається виходячи із суми, що становить реальний збиток, але не може перевищувати 1 млн руб. Хоча в реальності сильно розраховувати на дану компенсацію не варто: правовий механізм сплати такої компенсації законодавці до кінця не розробили.
На що розраховувати попередньому власнику?
Крім того, що у законного власника квартири є шанс повернути квартиру назад, законом передбачені й інші «заохочення». Якщо набувач недобросовісний, то обійдений власник має право вимагати повернення або відшкодування всіх доходів, які ця особа здобула або повинна була здобути за весь час володіння. Наприклад, якщо квартира здавалася за договором найму, то можна вимагати всі отримані за це доходи за весь час володіння. Що стосується добросовісного набувача, то в цьому випадку можна вимагати повернути доходи, які були отримані з часу, коли він дізнався або повинен був дізнатися про неправомірність володіння або одержав повістку за позовом власника про повернення майна.
Якщо ж немає підстав для витребування квартири у добросовісного набувача, то власник має право пред'явити позов про стягнення збитків з тієї особи, яка безпідставно розпорядилося його майном.

Розв'язка драми

Повернемося до нашого прикладу з шахрайством і припустимо, що у попереднього власника квартири є підстави для витребування квартири у нашого добросовісного набувача. Власнику повертається квартира, а добросовісний набувач, за логікою речей, повинен отримати назад заплачені за квартиру гроші. Але ж покупець платив гроші не власнику, а аферистові, шахраєві. А значить, залишиться наш добросовісний набувач біля розбитого корита. Якщо, звичайно, не розшукає так званого продавця квартири і не зможе отримати свої гроші назад.
Думка про перевірку правового статусу квартири і його власників хоч і банальна, але правильна. На жаль, до цих пір на ринку діють різного роду шахраї, на вудку яких попадаються легковірні росіяни.
Просмотров: 2508 | Швидкобудуюємі будинки як новий напрямок | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Друзья сайта
Предложения:
Дома, Коттеджи, Дачи [139]
Земельные участки [86]
Коммерческая недвижимость [30]
1-комнатные квартиры [52]
2-комнатные квартиры [42]
3-комнатные квартиры и более [48]
Болгария [51]
Другие объекты [4]
Предложения:
г.Балчик - Морской Бриз
3-комнатная, с.Табачное.
1-к квартира в Алуште

Наш опрос
Как Вы попали к нам на сайт?
Всего ответов: 3
Риэлторские новости
Архив записей
Поиск